최근 실리콘밸리은행, 도이치뱅크 이슈 등으로 새로운 경기침체에 대한 문제들이 부각되고 있습니다. 미국 중소은행 대출의 약 50% 정도가 상업용 부동산 대출로 구성되어 있으며 최근 부동산 대출 채권에 대한 위기가 감지되고 있는 상황에서 리얼티 인컴은 과연 안전할지 짚어보겠습니다.
리얼티 인컴 하락론자들의 주장
리얼티 인컴(티커:O)은 우량 리츠로, 살 수 있는 최고의 부동산 주식 중 하나이지만 투자에 관해서는 모든 주식에 위험이 있으며 리얼티 인컴도 다르지 않습니다. 특히 코로나 기간 동안 투자자들의 머릿속에 가장 먼저 떠오른 위험 중 하나는 극장운영 회사의 위험이었습니다. 알다시피, 극장들은 넷플릭스 같은 스트리밍 서비스 이후로 침체하는 사업이었고 코로나로 인해 극장사업은 더욱더 침체로 접어들었습니다. 2020년 말 O는 연극 산업에 연간 5.6 %의 임대료 수익을 올렸습니다. 하지만 최근에는 극장 관련 임대료는 상위 10 개 산업에 속하지 않으며 현재 3.7 % 미만의 매출을 차지합니다. 하락론자들의 큰 무기는 금리 인상입니다. 우리는 최근에 또 다른 25 bps의 금리 인상을 받았지만, 이 사이클의 끝은 가까운 것으로 보입니다. 더 높은 금리는 어떤 면에서 모든 기업에 영향을 미치고, 부동산 사업도 다르지 않습니다. 금리인상은 부동산을 취득하는 것을 더 비싸게 만들고 수익률을 높일 방법을 낮게 합니다.
상승론자들의 주장
리얼티 인컴은 630 개월 이상 매월 배당금을 지불하여 월간 배당금 회사라는 직함을 얻었습니다. 또한 정기적으로 배당금을 늘리는 많은 회사는 대개 1 년에 한 번씩 배당금을 지급합니다. 또한 100분기 연속 배당금을 늘렸습니다. 그래서, 투자자들은 한 달 배당금을 받을 뿐만 아니라, 분기별 배당 인상도 받고 있습니다. 리얼티 인컴의 주식은 현재 주당 3.06 달러의 연간 배당금을 지불하며 이는 배당 수익률 5.1 % 와 동일합니다. 이사회는 배당금을 그렇게 빨리 올리지는 않는데, 그들은 5년간의 배당금 증가율이 4%입니다. 하지만 주가가 고점대비 약 20% 하락하여 배당수익률이 더 높아졌습니다.
상업용 부동산의 위기?
최근 미국의 상가 공실률이 전년도 대비 확연히 늘어나고 있다는 보고서가 나오고 있습니다. 이러한 공실률로 인해 최근 뉴스에서는 대규모 상가들이 파산을 선언하는 보도들도 속속 접하고 있습니다. 이러한 상가대출의 대부분이 중소은행에서 이루어지고 있는데 상가들이 파산을 선언하면서 중소은행들의 자금회수에 어려움을 겪고 있습니다. 상가들의 대출금 상환 어려움으로 인해 은행들은 상가대출 심사를 더 까다롭게 하며 기존대출에 대한 상환요구등을 할 것이라는 추측성 보도들도 나오고 있는 만큼 상업용 부동산과 중소은행은 굉장히 밀접한 관계를 가지고 있습니다. 이로 인해 자칫 또 다른 뱅크런이 나타나지는 안을까 많은 우려를 자아내고 있습니다. 리얼티 인컴은 많은 리츠들 중 그래도 포트폴리오가 다양화되어 있는 상황이므로 상업용 부동산의 침체가 온다면 가장 늦은 침체를 맞고, 침체를 벗어날 때는 가장 빨리 침체에서 벗어나지 않을까 하는 생각을 과거의 차트를 보면서 하게 됩니다. 역사적 차트를 보면 리얼티 인컴은 고점대비 50%의 하락을 맞은 경우도 두 번 있으며, 20~30%의 하락 구간은 2년에 한 번 정도는 반드시 나타납니다. 이는 개별주 투자의 숙명입니다. 리얼티 인컴을 단기간 시세차익을 노리는 트레이딩 전략으로 바라보면 자칫 장기간 투자자금이 묶일 수 있으나, 장기적인 안목으로 노후를 위한 대비로 적립식 접근을 한다면 지금 시점부터는 좋은 매수의 타이밍이 아닐까 하는 생각을 해봅니다.
끝으로 리얼티 인컴을 은퇴자금 형성 시각에서 바라본 과거의 글을 소개합니다.
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